Что нужно знать и учитывать при покупке земельного участка?

Все больше семей решается переехать из квартир в пригород — к тишине и свежему воздуху, если не на ПМЖ, то хотя бы на выходные. Что же нужно знать при покупке земельного участка, чтобы его приобретение не стало пустой тратой средств?

Первичная земля или вторичный рынок

В первую очередь, перед тем, как начинать искать для покупки земельный участок, следует определиться, какая именно земля вас устроит. Она может быть:

1. Первичной. Такие земли предоставляют местные органы самоуправления. Для покупки участка следует обратиться в муниципалитет, обслуживающий территорию, на которой располагается интересующий вас надел. Органы власти по вашему заявлению осуществляют торги. Выгодней взять участок в аренду с последующим выкупом, поскольку в таком случае вы будете оплачивать рыночную, а не кадастровую стоимость надела.
2. Вторичной. Участок приобретается у частного лица. При этом участок должен обязательно числиться в 2 реестрах: госкадастре и росреестре. При покупке лучше обратиться к услугам риелтора – специалист поможет проверить все документы и правильно составить договор.

Первичные наделы сейчас покупаются редко, поскольку свободных сельскохозяйственных земель практически не осталось. Вторичный же рынок довольно активен — многие граждане, пользуясь дачной амнистией, оформляют в собственность имеющиеся участки, чтобы впоследствии продать ненужную им землю.

Выбор категории земли

Немаловажной при выборе надела является и категориальная принадлежность земли. Все территории разделены законодательством по целевому предназначению. Продаже подлежат только земли сельхозназначения, в которых выделяется несколько значимых типов:

• Участки под ИЖС. Такие земли специально выделены государством под индивидуальное жилое строительство. Как правило, сгруппированные участки вторичного рынка имеют всю необходимую для проживания инфраструктуру — дороги, электричество, освещение улиц и пр. Исключением являются земли, недавно выделенные под ИЖС для многодетных семей.
• Участки в границах поселений. Это могут быть как земли под ИЖС, так и наделы в СНТ и ДНП. Подобное месторасположение крайне выгодно, но порой значительно повышает рыночную стоимость надела. Участки, как правило, имеют всю необходимую инфраструктуру, а в перспективе вы сможете переоформить категорию и прописаться в построенном доме.
• Участки за границами поселений. Такие земли стоят дешевле, но их сложней впоследствии перевести в категорию ИЖС, если вам захочется прописаться в построенном доме.

Выбирая надел, следует учитывать то, как именно вы планируете его использовать. Если предполагается строительство дома для постоянного проживания, лучше приобрести ИЖС или землю в границах поселения. Если же планируемый к покупке участок будет служить для выращивания сельхозпродукции, и находиться на нем вы будете только в летний сезон, нет смысла переплачивать за категорию. Главное, чтобы на территории были все необходимые коммуникации и хорошие подъездные дороги.

Наличие построек

Самый оптимальный вариант для приобретения надела — участок без построек. Это касается как ИЖС, так и садовых земель. Отсутствие построек удобно для каждого пользователя, поскольку впоследствии вы возведете новое здание, отвечающее вашим требованиям.

Незавершенное строительство

Наличие на участке недостроенного объекта имеет ряд неудобств. Во-первых, владелец наверняка включит в стоимость свои затраты на возведение здания, а значит требуемая за надел сумма значительно возрастет. Во-вторых, имеющиеся строения редко отвечают требованиям новых хозяев, кроме того, незавершенный объект потребует определенных вложений.

Если вы приобретаете участок с незавершенным строительством на территории СНТ или ДНП, вам не потребуется тратить время на дальнейшее оформление строения. В случае с покупкой земли с недостроем на землях под ИЖС процедура значительно усложняется.

Важно знать, зарегистрирован недострой владельцем или нет, т.к. это напрямую влияет на сумму сделки, скорость ее заключения и дальнейшую процедуру оформления.

В первом случае права на надел и строение на нем полностью передаются вам при заключении договора. Во втором случае есть два варианта:

• Вы можете купить все вместе как земельный участок, обсудив с владельцем оптимальную сумму, а затем достроить объект и ввести его в эксплуатацию, зарегистрировав по дачной амнистии в соответствующих органах.
• Можно дождаться, пока владелец произведет процедуру регистрации недостроенного дома и затем приобрести и землю, и объект на нем.

Последний вариант более правильный, но несет с собой определенные неудобства и финансовые потери с обеих сторон. Владельцу придется оплачивать пошлины и вызов специалистов из БТИ для оформления незавершенного строения, эту же процедуру потребуется повторить и вам, когда вы достроите здание.

Решая покупать участок с неоформленным недостроем, затребуйте у владельца разрешение на строительство или постановление муниципалитета о выделении продавцу земли для строительства. В документах должны быть указаны сроки, в течение которых на наделе должен быть возведен жилой объект. Если они вот-вот истекут или уже закончились, землю могут вполне законно изъять.

С постройками

Довольно затратный, но простой способ сразу обзавестись жильем, не теряя время на строительство — купить участок с готовой постройкой. Важно, чтобы здание, стоящее на земле под ИЖС, было зарегистрировано и введено в эксплуатацию.

В таком случае вам не придется тратить средства на вызов специалистов из БТИ и оплачивать госпошлины. Кроме того, регистрация объекта — гарантия того, что постройка возведена по всем существующим нормам.

Приобретая садовый участок, можно не переживать за законность возведенных на нем объектов. Главное, чтобы их расположение соответствовало нормам пожарной безопасности и они не загораживали своей тенью территорию и посадки ближайших соседей.

Проверка истории участка

Итак, вы подобрали отвечающий всем вашим требованиям участок, как же его проверить? Проведение экспертизы следует осуществлять в следующем порядке:

• сбор информации о всех владельцах участка и произведенных сделках, — если надел постоянно переходит из рук в руки, это должно насторожить;
• проверка категориальной принадлежности земли, — важно удостовериться, что надел действительно относится к разрешенным к продаже участкам;
• проверка наличия требований третьих лиц к участку, — на землю не должны претендовать родственники или супруги собственника;
• проверка наличия судебных разбирательств, в ходе которых участок может быть отчужден по решению исполнительных органов;
• проверка наличия ограничений и обременений на право пользования землей;
• соответствие данных межевания, предоставленных собственником и указанных в кадастре.

Площадь участка, его расположение и категориальную принадлежность можно оценить на публичной кадастровой карте, а заплатив определенную сумму, можно получить выписку из ЕГРП и сравнить данные в ней с той информацией, что вам предоставил владелец.

После проверки документов необходимо выехать на место, чтобы оценить состояние земли, характер грунта и подъездных дорог. Если есть возможность, обязательно пообщайтесь с будущими соседями — из бесед можно выявить все подводные камни, о которых умолчал продавец.

Ограничения на земельный участок

Выявить существующие ограничения на приобретаемый надел можно, заказав в местном филиале Роснедвижимости или МФЦ выписку из ЕГРП. В документ включена полная информация об объекте. Выписка предоставляется на платной основе, но она станет гарантией того, что после заключения сделки не выявится неприятных подводных камней. При покупке земельного участка следует всегда проверять, не претендуют ли на него третьи лица.

В Росреестре также можно узнать о наличии на площади надела газовых или иных трубопроводов, электрокабелей, присутствие которых под землей делает невозможной и незаконной застройку территории. Необязательно посещать ведомство лично, вы можете отправить запрос о наличии каких-либо обременений через госуслуги.

Кроме того, следует обратиться в местный отдел архитектуры и узнать, не планируется ли в ближайшие годы изменение назначения земель или их отчуждение для госнужд.

Проверка документов

Вы проверили все документы, касающиеся покупаемого участка и убедились в подлинности бумаг, которые предоставляет продавец. Как еще следует обезопасить себя при покупке земельного участка? В первую очередь, нужно проверить документы продавца.

Лучше поручить вести сделку и проверять соответствие документов опытному риелтору, который будет действовать от вашего имени. Если же у вас нет возможности оплатить подобные услуги, в тонкостях и нюансах вам придется разбираться самостоятельно.

1. У продавца на руках должны быть все требующиеся для заключения договора купли-продажи документы на участок.
2. Если продавец — это собственник, проверьте его паспорт и снимите копию. При наличии у владельца супруга/супруги, попросите предоставить нотариально заверенное согласие второй половины на заключение сделки. Данный документ обезопасит вас от претензий и потребуется при регистрации сделки.
3. В случае покупки унаследованного участка, важно убедиться, что после смерти владельца прошло больше полугода и никто не будет претендовать на землю.
4. Если вы приобретаете надел не у собственника, а у доверенного лица, следует тщательно проверить предоставленную продавцом доверенность. Она должна содержать паспортные данные владельца и того, кому доверяется проведение сделки, а также быть заверенной нотариусом.

Покупка земли через агентство также требует внимательности — контора должна быть известной и работать на рынке длительное время без претензий и нареканий.

Заключение договора купли-продажи

Когда все нюансы сделки будут оговорены, следует составить договор купли-продажи. Типовой документ включает в себя следующие сведения:

• сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные и адрес прописки);
• сведения о наделе (точный адрес, кадастровый номер, площадь, категория, назначение);
• стоимость сделки и порядок расчетов.

До подписания документа покупатель и продавец могут договориться о внесении задатка. В таком случае сведения о погашенной предоплате вносятся в договор, а ее размер вычитается из окончательной суммы.

Государственная регистрация

Конечным этапом совершения покупки земельного участка становится регистрация сделки в Росреестре. Чтобы приобретенный надел официально и окончательно стал принадлежать вам, следует внести об этом сведения в кадастр, службу госрегистрации и картографию. Для запуска процедуры частному лицу требуется предоставить в Росреестр следующие документы:

• паспорт РФ;
• заявление на регистрацию объекта недвижимости;
• оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины;
• договор купли-продажи в 4 экз.;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство на собственность продавца;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца;
• данные о нормативной стоимости надела;
• квитанции, доказывающие факт оплаты стоимости земли, прописанной в договоре.

После передачи пакета документов вам на руки выдается расписка об их принятии. В течение месяца сотрудники Росреестра проверяют сведения, а затем выдают новое свидетельство на собственность.