Переуступка права аренды земельного участка

Права аренды при необходимости могут быть переуступлены третьим лицам. Данная процедура довольно сложна и имеет ряд тонкостей.

Суть сделки

Как правило, земельные участки передаются в аренду на несколько лет. В течение периода действия договора арендатор обязуется вносить оговоренную в документе плату, вне зависимости от того, используется территория или нет. Если владелец не получает установленной суммы в срок, он имеет право требовать ее в судебном порядке.

Если арендатору больше не нужен данный участок, у него есть всего два варианта: расторгнуть соглашение или продолжать выплачивать оговоренные в нем суммы. Прекращение взаимоотношений в первую очередь невыгодно владельцу, ведь в таком случае ему потребуется срочно искать нового арендатора, чтобы продолжать получать прибыль с земли. Кроме того, расторжение сделки происходит в судебном порядке, и при отсутствии нарушений пользования со стороны арендатора, солидную неустойку придется выплачивать самому владельцу.

Чтобы избежать подобных проблем, можно воспользоваться процедурой переуступки, в ходе которой арендатор свои права и обязательства возмездно передает третьему лицу после заключения соответствующего соглашения.

Срок действия переуступки права аренды земельного участка при этом не должен превышать периода основного арендного договора.

При заключении договора переуступки на определенный срок, не превышающий 5 лет, участие собственника не требуется, если же земля будет передана на длительный период, потребуется уведомить владельца земли и получить его согласие.

Отличие переуступки от субаренды

У данных двух близких по сути процедур есть существенные отличия:

Процедура переуступки считается более организованной и структурированной законодательством. Весь процесс передачи прав на участок строго регламентируется соответствующими статьями Земельного Кодекса.

Нормативное регулирование

Положения, регулирующие процедуру аренды земельных участков, приведены в ст.22 ЗК. Согласно документу:

• арендатор имеет право передавать арендованную землю третьим лицам;
• уведомление собственника о факте передачи не требуется, если срок аренды не превышает 5 лет и собственно срока основного договора аренды;
• не требуется заключать новое соглашение с владельцем;
• все права и обязанности, оговоренные в первоначальном документе аренды, возлагаются на нового пользователя территории.

Пользование земельным участком может производиться на усмотрение нового арендатора, при этом важно соблюдать категорию территории.

Перечень документов

Основанием для сделки является соглашение, которое заключается между первым и вторым арендатором. Документов на право владения землей не требуется, поскольку права собственности на территории остаются у владельца.

Для запуска процедуры цессии потребуются:

• договор аренды с владельцем земли;
• справка из Кадастра о владельце;
• кадастровый паспорт;
• паспорта сторон сделки;
• квитанции или расписки, доказывающие, что у первого арендатора нет задолженностей по арендной плате владельцу;
• сведения из Росреестра касательно обременений;
• заявление на переуступку;
• нотариально заверенное согласие супруга(и) или справку из ЗАГС об отсутствии зарегистрированных отношений;
• оплата госпошлины на совершение сделки.

Если заключение договора цессии происходит между не физическими, а юридическими лицами, то к пакету документов потребуется приложить выписки из ЕГРЮЛ, оригиналы уставных документов и ОКПО.

Оформление переуступки права аренды

Договор цессии является дополнительным приложением к основному договору аренды, поэтому новый пользователь должен соблюдать прописанные в нем пункты, касающихся целевого использования земли, суммы арендной платы и прочих условий.

В типовой договор цессии включаются следующие положения:

• определяется предмет соглашения — права на использование участка на основе аренды;
• формулируются основные положения (оплата компенсации, текущая арендная плата);
• перечень прав и обязанностей, переходящих при заключении договора цессии следующему пользователю;
• ответственность субъектов договора за неисполнение его положений;
• срок действия документа;
• порядок разрешения споров и форс-мажорные обстоятельства.

После подписания составляется и заверяется обеими сторонами акт передачи документации, относящейся к земельному участку (договор аренды с владельцем и приложения к нему). Договор цессии подлежит обязательной регистрации в государственных органах.

Если земля принадлежит не частному лицу, а государству, то передача права пользованием им юридическим лицам осуществляется по итогам торгов, в которых принимает участие не менее 3 претендентов. Договор цессии с частными лицами оформляется без проведения аукциона.

Существенные условия договора

Земельный кодекс строго регламентирует правила пользования арендованными землями, они и входят в список существенных условий договора переуступки аренды.

1. Арендованная территория должна использоваться строго в соответствии с категориальной принадлежностью земли.
2. Планирование строительства на арендованном участке должно осуществляться только после согласия собственника земли.
3. С согласия собственника может производиться частичная субаренда земли после регистрации выделенных границ владельцем в соответствующих органах.
4. Пользователь территории обязуется сохранять доверенное ему имущество.

Если данные пункты договора переуступки будут нарушены, собственник вправе расторгнуть его в одностороннем порядке.

Предварительный договор

При необходимости перед оформлением сделки составляется предварительный договор, служащий для выверки соответствий во избежание технических ошибок. Это своего рода «черновик», позволяющий проработать все пункты детально совместно обеими сторонами сделки.

Данный документ не имеет юридической силы и перехода права аренды после его подписания не будет. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующих органах власти, только после этого новый арендатор может оплатить предыдущему компенсацию и полностью вступить в права пользования земельным участком.

Стоимость

Основная трата, касающаяся обеих сторон сделки — госпошлина. Если договор заключается между частными лицами, она делится между сторонами поровну и в общем составляет 2 000 руб. У сделки, оформляемой между юрлицами, ее размер будет равен 22 000 руб, если же сделка переуступки прав по договору аренды земельного участка происходит между физическим лицом и организацией — первая сторона оплачивает госпошлину в 2000 руб, а вторая — 22 000 руб.

Стоимость арендной платы при передаче прав на территорию не отличается от сумм, прописанных в основном договоре, заключенном с собственником земли. Поскольку погашенные за предыдущего арендатора задолженности не декларируются, перед подписанием согласно законодательству от этой стороны требуется предоставить документы, подтверждающие отсутствие долгов перед владельцем.

В случае погашения новым арендатором долгов предыдущего, в договоре цессии обязательно прописывается факт оплаты — тогда эти суммы включаются в оплаченную арендную плату.

Передача имущественных прав облагается НДС сообразно сумме выгоды, которую получает от сделки первый арендатор. В нее входит компенсация за утраченное право использования участка и погашенные новым пользователем долги по арендной плате.