Процедура продления договора аренды земельного участка

Любой договор имеет ограниченный срок действия, в том числе и документы, оговаривающие условия аренды земли. Продление последних имеет свои специфические особенности, обусловленные земельным законодательством.

Основания для продления

В каких случаях требуется пролонгировать договор найма земли, заключенный с муниципалитетом, юридическим или частным лицом?

1. Любой договор аренды участка требует продления, если окончен срок действия или наступили события, оговоренные в соответствующем разделе заключенного документа.
2. Продление или перезаключение сделки требуется, если сменился собственник арендуемого участка.

Если же в договоре не прописано сроков его действия, такое соглашение будет считаться бессрочным. Пересмотрение его условий или прекращение инициируется одной из сторон.

Способы продления

Алгоритм продления договора аренды земельного участка напрямую зависит от того, кто именно выступает в роли собственника надела, сдаваемого внаем: муниципалитет или же частные лица.

Муниципалитет

Если владелец земли — местные органы власти, арендатору следует заранее озаботиться, как продлить срок договора аренды земельного участка. Не позднее трех месяцев до даты окончания найма он должен составить и подать соответствующее заявление о намерении пролонгировать срок аренды в муниципалитет.

Если этого не сделать, то право преимущественной аренды уже не будет действовать. Арендатор будет вынужден будет подать заявление на участие в торгах, а значит понесет излишние расходы и рискует потерять право пользования наделом, если на аукционе кто-то предложит более высокую цену.

Юридические и физические лица

Процедура продления договора аренды на земельный участок, если он заключен юридическими и физическими лицами, происходит намного проще. Как правило, все условия пролонгации действия соглашения оговариваются в соответствующих пунктах документа:

• чаще всего срок действия договора между частными лицами продлевается автоматически, если стороны не изъявляют желания прекратить имеющееся взаимодействие;
• в ряде случаев до окончания срока действия договора найма земельного участка сторонами составляется и подписывается дополнительное соглашение, в котором указывается, что длительность аренды продляется;
• если помимо продления срока действия в договор вносится ряд существенных поправок и дополнений, целесообразно составить новый документ и подписать его при участии всех сторон, участвующих в сделке.

Поскольку новые договора требуют обязательной регистрации в Росреестре с оплатой соответствующей пошлины, юридические и частные лица при сохранении прежнего арендатора земельного участка предпочитают либо автоматически пролонгировать документы, либо заключать допсоглашения к ним, если какие-то условия изменились.

Дополнительное соглашение

Данный вид продления срока действия аренды не является самостоятельным юридическим документом, это приложение к основному договору найма. У дополнительного соглашения есть свои особенности:

1. Дополнительное соглашение по конструкции своей и форме повторяет основной договор.
2. Допсоглашение не обязательно регистрировать в Росреестре, если срок действия аренды продляется не более, чем на год.
3. В допсоглашении можно изменить некоторые существенные условия первоначального документа, например, величину арендной платы за земельный участок и сроки ее внесения, разрешение или запрет на субаренду.

Чтобы избежать излишних трат, стороны обычно заключают дополнительные соглашения каждые 11 месяцев, такой способ позволяет не регистрировать новый документ в Росреестре и не платить госпошлину.

Подача заявления на продление

Если участок нанимается у муниципалитета, чтобы избежать участия в торгах, следует заблаговременно подать заявление с целью продлить договор аренды земельного участка. Документ должен поступить в исполком населенного пункта, к которому относится требуемая территория 3 месяца (лучше раньше) до окончания срока действия сделки.

Заявление

Документ пишется на имя главы администрации поселения или руководителя земельного отдела муниципалитета. Чтобы правильно составить заявление, следует узнать, как точно называется должность лица, ответственного за принятие и рассмотрение вопросов, касаемых найма земельных участков.

В теле заявления следует описать характеристики участка на основании тех данных, что приведены в договоре (местоположение, площадь, кадастровый номер), указать реквизиты и дату окончания действия срока найма и изъявить намерение продлевать его на основании права преимущественной аренды, оговоренного в ст 621 ГК РФ.

Далее в заявлении указывается перечень приложений — это список всех подготовленных документов:

• договор аренды;
• паспорт и доверенность (если заявитель представляет интересы арендатора или юрлица).

Процесс рассмотрения занимает около месяца, после чего вам выдается административное решение. На его основании производится перерегистрация договора на аренду земли в Росреестре. За всю процедуру пролонгации вам нужно будет заплатить 350 руб — это стоимость госпошлины.

Могут ли отказать?

Муниципалитет может отказать в продлении аренды после рассмотрения заявления в следующих случаях:

• если к концу действия контракта участок переведен в резервные земли;
• если указанный участок был выведен из оборота.

Оспорить решение муниципалитета можно только, если органом власти данный надел в течение года будет предоставлен в аренду иным лицам.

Если же арендодатель — юридическое или физическое лицо, как правило, все вопросы о завершении действия договора и его продления решаются на переговорах. Действующий арендатор земли имеет приоритетное право на пользование территориями, поэтому его обязаны уведомить о всех имеющихся препятствиях для пролонгации соглашения.

Оспаривание отказа

Если сделка была расторгнута физическим или юридическим лицом неправомерно (без предъявления претензий или без наличия письменного отказа истца от новых условий соглашения), а земельный участок был сдан в найм другому лицу в течение календарного года, вы вправе подать иск в суд. Основанием для заявления будет нарушение вашего права приоритетной очереди.

Если из-за потери права пользования вы понесли убытки, размер которых можно доказать документально, помимо возобновления действия договора, вы можете потребовать от ответчика их возмещения.

Возобновление договора

Термин «возобновление договора» касается двух понятий:

1. Сделка может быть возобновлена по решению судебных органов, если истец в ходе разбирательств докажет, что арендодатель неправомерно лишил его возможности пользования наделом. В таком случае последний обязан вновь заключить с прежним арендатором соглашение о найме по праву первой очереди.
2. Договор считается возобновленным, если арендатор по истечении его срока действия продолжает пользоваться наделом, а арендатор не выказывает возражений. Соглашение в таком случае автоматически пролонгируется без изменения условий.