Особенности регистрации права собственности на недвижимость

Со 2 января 2017 года на территории РФ действует новый ФЗ № 218, по которому регулируется регистрация права собственности на недвижимость. Теперь нет возможности распорядиться собственностью без внесения ее в регистрационную систему, согласно новому федеральному закону.

Предпосылки

Постепенные изменения и поправки к законодательству привели к необходимости утвердить новый закон, который сделает такой растянувшийся по времени процесс, как регистрация прав на недвижимое имущество, более ускоренным.

Согласно этому акту законодательства право собственности на недвижимость может подтверждаться только наличием данных в общей электронной системе. Свидетельства о праве собственности на объект больше не оформляются, для юридического признания собственника теперь требуется регистрация прав на недвижимость.

Оспорить право гражданина на объект недвижимости можно исключительно через суд, соответственно, для отстаивания своих интересов нужно закрепить право собственности на недвижимое имущество.

Теперь право распоряжаться своим имуществом дает исключительно государственная регистрация. Любые сделки, действия по смене владельца, завещания — без информации, заблаговременно внесенной в соответствующие базы, не проводятся – подразумевается, что новый законодательный акт подчеркнет обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

По российскому закону

К недвижимому имуществу закон причисляет любые объекты, которые невозможно перевезти или переместить без ущерба (ст. 130 ГК РФ):

• наделы;
• разрабатываемые пространства земли;
• постройки и здания;
• неоконченные строения.

Кроме этого, к данной категории недвижимости относятся помещения различного типа и назначения.

Также возникает новый объект недвижимости – машиноместо, имущественные права разрешено зарегистрировать, как на недвижимость. В Москве это было и раньше, теперь – повсеместно.

Что нужно регистрировать

По-прежнему обязательно оформлять и регистрировать:

• новое право на имущество (после процедуры приемки в эксплуатацию, долевого строительства);
• передача вышеуказанных полномочий (продажа, покупка, обмен, завещательные распоряжения, дарственная);
• прекращение права собственности (после продажи и обмена у прежнего собственника, при разрушении объекта, например; регистрация прекращения права проводится в ситуациях, описанных статьями ГК);
• жилье, купленное по ипотеке;
• если собственность арестовывается;
• запрет (ставится собственником и является ограничением действий по отношению к своей собственности, подается заявление).

Однако принятый закон о государственной регистрации, ФЗ № 218, внес ощутимые обновления в процедуру госрегистрации прав. Теперь регистрироваться можно с помощью отправки требуемых бумаг по почте или вообще из дома – послав их копии по электронной почте.

Новая база

Активированную ныне электронную систему, по закону о регистрации, следует рассматривать как результат объединения двух ранее имеющихся:

1. Кадастра недвижимости.
2. Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Нововведенная база называется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Теперь электронный полный список составляется из текстовой и графической частей, выписка, сделанная из него, также делится на две части:

• исчерпывающая информация о недвижимости, на которую сделан запрос, оформленные в виде таблицы
• графические данные, раньше вносились в кадастровый паспорт.

Эти сведения основаны на имеющихся ранее, однако список их расширен. Все сведения о зарегистрированных правах вносятся и хранятся здесь.

Для документального подтверждения прав своего владения теперь нужно будет брать справку-выписку в ЕГРН, она выдается, если просит лицо, зарегистрированное как владелец.

Оформление прав

Регламент и порядок регистрации прав на имущество регулируются ГК РФ и правилами ФЗ №218.

Любые акты и действия с собственностью оформляются в письменной форме, однако иногда нотариальная форма. При несоблюдении этого сделки окажутся ничтожными перед законом.

Нотариальное оформление обязательно для законного признания актов распоряжения недвижимой собственностью, перечисленных ниже.

• Сделки по определению долей в общей (долевой) собственности. Это может быть одна сделка, либо по отдельности для каждого участника.
• Распоряжение, проводимое на основании опеки, сюда же относится выделение доли несовершеннолетнего владельца (или недееспособного).

В службу внесения в общую базу подаются документы, которые оформляются при совершении действий, результатом которых является возникновение права собственности на недвижимое имущество:

• соглашения составленные для любых сделок, совершенных с объектами
• акты или свидетельства о том, что помещение передается в собственность частному лицу или организации
• документы, подтверждающие возможность принятия прав по распоряжению наследодателя или по закону
• действующие постановления судов
• иные документы, имеющие правоустанавливающее значение.

Государственным кодексом предусмотрены виды прав на имущество, имеющие некоторые ограничения на распоряжение им, по ним также могут проводиться действия, требующие фиксации в базе.

Права оперативного управления на объекты (ст. 296 ГК РФ) по прежнему получают указанные в статье учреждения. Регистрация права оперативного управления может проводиться сразу после его возникновения, после приемки/передачи, например, так же как регистрация права хозяйственного ведения. Процедура не облагается пошлиной.

Процедура

Сам порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество радикально не изменился, государственная регистрация по-прежнему находится в ведении Федеральной службы – Росреестра, соответственно Указу президента № 1847 от 25,12,2008 г.

Первым делом в Росреестр пишется просьба о регистрации прав, количество заявителей зависит от характера сделки:

• от одного владельца, если, например, право возникает при наследовании
• от двоих – при оформлении договора, предусматривающего двоих участников (дарение, купля- продажа, иные варианты)
• заявлений, поданных по одному объекту, может быть несколько – при оформлении долевой собственности, например.

Если действие оформляется у нотариуса, то заявление о регистрации прав на недвижимость может быть от него, либо от лица, которое им уполномочено, требуется только один экземпляр такого заявления.

Затем подается также паспорт (паспорта, если заявителей несколько); представители одной или нескольких сторон, действующие по доверенности, подают еще и ее, документ нотариально заверяется.

При проведении действий без участия нотариуса представляется:

• соглашение;
• бумага о наследственном праве;
• мировое соглашение — документ, который содержит подробное описание и суть проведенной сделки.

Оформление права собственности на недвижимость в регистрирующем органе проводится при наличии двух одинаковых документов, оба подлинные, первый будет подшит в дело учреждения, второй вернут собственнику после проверки, когда объект будет поставлен на учет.

При сделке, которую сопровождает нотариус, подается также два экземпляра. Если право собственности на имущество заносится в базу по решению суда, нужно представить копию самого постановления, заверенную судом.

Для некоторых, специально описанных в кодексе ситуаций, регистрация прав собственности проводится только с письменным согласием третьего заинтересованного лица, например, супруга/супруги.

Для действий с разными вариантами жилья, приобретенного по кредиту, госрегистрация прав на недвижимое имущество возможна после предъявления одобрения кредитора (банка, МФО, частного лица).

Работнику регистрационной службы, который принимает документы, предоставлено право потребовать дополнительные документы, если он сочтет это необходимым.

Если оформляется квартира в только что построенном доме, то подается пакет документов, которые подтверждают законность возведения жилого объекта, иные бумаги.

Также нужно предъявить платежку об уплате госпошлины (стоимость услуги – 2000 рублей).

Куда подается заявление

Все физические лица подают документы и заявления в многофункциональные центры государственных и муниципальных услуг. Документ о необходимости зарегистрировать имущество может также подать представитель нотариальной конторы, если действие с недвижимостью совершается при участии нотариата.

Теперь, согласно ФЗ № 218, заявление о внесении данных о собственности в базу может подаваться в любое отделение регистрационной службы, не обязательно именно там, где эта собственность расположена.

Информация о работающих отделениях с адресами и контактами размещена на сайте органа регистрации, там же можно найти образец заявления.

Кроме этого, теперь можно подавать бумаги, посылая их по электронной почте, в виде виртуальных документов.

В какие сроки проходит процедура

ФЗ № 218, действующим с этого года, предусмотрен срок регистрации права собственности на недвижимое имущество по поданным заявлениям для каждого конкретного случая:

• 7 дней – по пакетам документов, предоставленным в орган госреестра;
• 9 – через МФЦ;
• 5 – при судебном решении, отсчет ведется с даты получения информации о нем учреждением регистрации;
• 3 дня – при проведении сделки с участием нотариата;
• 5 дней – если бумаги по сделке, оформленной нотариально, были поданы в МФЦ;
• 7 дней – регистрация покупки по ипотеке через МФЦ.

В случае приостановления государственной регистрации прав уполномоченный сотрудник обязан сообщить об этом заявителю письменно, с изложением причин приостановки или прекращения государственной регистрации.

При заполнении бланков следует внимательно вносить все данные, часто именно некорректное заполнение может быть основанием прекратить процесс регистрации до новой подачи документов.