Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В статье мы разъясним нюансы, которые имеет предварительный договор купли-продажи недвижимости, и зачем подписывается этот документ. Норм, которые обязывают подписать предварительное соглашение, Гражданский кодекс не содержит.

Однако мы советуем заключить договор о намерениях, чтобы ваш контрагент не смог отказаться от выполнения обязательств. Аванс – это доказательство, что стороны действительно решили оформить сделку.

Важно правильно составить договор о намерениях, предусмотреть основные условия будущей сделки. Когда стороны забывают о предписаниях ГК РФ, появляется риск, что сорвется основная сделка.

Содержание предварительной договоренности

Стороны обговаривают условия сделки. Из содержания соглашения должно следовать, какие установлены условия для подписания основного договора. Содержание соглашения зависит от предмета договоренности. Свои нюансы имеет заключение соглашения о покупке недвижимости.

7 важных сведений соглашения о намерениях:

1. Где и когда подписан договор.
2. Данные паспортов и сведения о прописке продавца и покупателя.
3. Площадь и адрес квартиры.
4. Документы на право владения имуществом.
5. Стоимость недвижимости.
6. Размер предварительной оплаты.
7. Обязанности продавца и покупателя.

Соглашение можно дополнить другими пунктами, отражающими интересы сторон.

Совет. Не устанавливайте предоплату в большом размере. Если ваш контрагент откажется от сделки, вы не сможете его обязать.

Верховный суд прояснил ситуацию. Если покупатель уплачивает существенную сумму, это уже не предварительный договор, а основной. Какая сумма является существенной, а какая нет, судья определяет в каждом случае индивидуально.

Приведем пример. Петрова нашла покупательницу на свою квартиру. Стороны составили предварительное соглашение. Указали, что покупатель вносит один миллион за продаваемую квартиру в качестве задатка.

Стоимость недвижимости составляет три миллиона рублей. Покупательница Иванова нашла для себя другой вариант и отказалась от сделки. Сможет ли Петрова защитить свои права?

Ответ. Если суд посчитает сумму в размере один миллион существенной, то соглашение не будет считаться предварительным. Петрова не сможет защитить свои интересы.

Тонкости составления соглашения

По российским законам предварительная договоренность заканчивается, когда стороны ставят подписи под основным договором.

Совет. Подробно пропишите штрафные санкции. Заставьте вашего контрагента задуматься, стоит ли нарушать обязательства. Условие соответствует ГК РФ.

5 советов о составлении предварительной договоренности:

1. Прописать пени за отказ от договора по закону Российской Федерации.
2. Указать технические характеристики квартиры.
3. Сделать ссылку на документы, подтверждающие законность оснований владения жильем.
4. Обязать продавца отказаться от рекламы помещения и поиска новых покупателей.
5. Указать, какой суд будет рассматривать споры.

Нужно ли регистрировать документ? Нет, в законе отсутствуют указания о необходимости регистрации договоренности.

Зачем нужна предоплата?

Предоплата подтверждает серьезность намерений обеих сторон. Цель предоплаты одна, а последствия разные:

• Продавец возвращает аванс, если сделка не состоялась. Покупатель забирает свои деньги и не несет материальной ответственности, если не выполнил принятые обязательства. Исключение составляют случаи, когда стороны обговорили иные условия.
• С задатком все обстоит иначе. Если покупатель отказывается вносить вторую часть суммы, внесенные средства продавец забирает. Если продавец разрывает договоренность, то возвращает покупателю двойную сумму. Полагаем, что задаток является весомым стимулом для заключения основной договоренности. Задаток – это инструмент, который позволяет сторонам контролировать друг друга.

Приведем пример. Петрова Лидия Валерьевна и Смирнова Ольга Николаевна договорились о сделке. Петрова покупает квартиру у Смирновой. Стороны для закрепления устной договоренности подписали предварительное соглашение. Регистрация документа согласно закону не требуется.

По условиям соглашения покупатель передает продавцу задаток в размере сто пятьдесят тысяч рублей. Если Петрова по каким-то причинам откажется от покупки, сто пятьдесят тысяч рублей так и останутся у Смирновой. Если Смирнова передумает продавать квартиру, ей придется выплатить Петровой триста тысяч рублей. Поэтому задаток является весомым аргументом для заключения сделки, не так ли?

Сделка, связанная с покупкой жилой недвижимости считается заключенной только с момента регистрации. Специалисты Росреестра ведут регистрационный учет. Условие о задатке мы рекомендуем внести именно в предварительную договоренность. Этот документ регистрировать не нужно. Поэтому договоренность о задатке будет иметь юридическую силу.

Задаток более выгоден для покупателя. Риск возврата двойной суммы стимулирует продавца выполнить свои обязанности и заключить основную сделку.

Можно ли продлить срок действия договора о намерениях?

Время идет, и обстоятельства, из которых исходили стороны, могут измениться. Встает вопрос о том, как заключить сделку на иных условиях. Если покупатель и продавец согласны на новые условия, можно заключить новый договор, или подписать дополнительное соглашение о продлении старого соглашения.

Расторжение договора происходит в судебном порядке.

На практике возникает множество вопросов, связанных с подписания договоренности о намерениях. Основные моменты осветил Верховный суд.

6 важных фактов о предварительном договоре:

1. Документ не может устанавливать для сторон других обязательств, кроме обязанности заключить сделку.
2. Стороны могут обговорить условие о неустойке в документе.
3. Договор не будет относиться к предварительным, если содержит условие об оплате сделки.
4. Покупатель, который внес предоплату вправе требовать выделения своей доли в объекте на стадии строительства.
5. Договоренность о намерениях регистрировать не нужно. Случаи, когда нужно регистрировать основной договор, исключением не являются.
6. Недостоверная информация о площади квартиры, указанная в документе, не дат основания признать договоренность ничтожной.

Разногласия между сторонами разрешает суд. Мы привели несколько судебных решений из практики.

Покупатель вернул свои деньги

Защитил истца Санкт-Петербургский городской суд. Решение принято в апелляции (дело № 2-9506/2016).

Суть дела. Стороны заключили договоренность об основной сделке. Покупатель выплатил аванс в размере двести тысяч рублей. Продавец передумал. Продал имущество другому человеку. Покупатель отстаивал свои права через суд.

Суд обязал ответчика вернуть истцу аванс и компенсировать расходы по оплате пошлины.

Застройщик отдал дольщику задаток в двойном размере

Краснодарский краевой суд решил, что виновата строительная компания. Решение вынесла апелляция (дело № 33-32557/2016).

Суть спора. Гражданин заключил со строительной компанией предварительный договор купли-продажи недвижимости. Но застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Обманутый дольщик обратился в суд и потребовал вернуть задаток, внесенный по договору в двойном размере.

Вердикт суда:

• Стороны не дали четкого определения, что сумма, вносимая покупателем, является именно задатком.
• Поскольку возникли сомнения, является сумма авансом или задатком, деньги считаются авансом. Статья 380 Гражданского кодекса установила, что в случае сомнения в предназначении платежа, сумму нужно считать авансом.
• Учитывая изложенное, ответчик должен вернуть истцу сумму аванса, внесенную по договору.

Агентство вернуло покупателю предоплату с процентами.

Справедливость восстановил Московский городской суд

Суть спора. Покупательница заключила с организацией предварительный договор. По условиям документа организация должна продать покупательнице квартиру. Продавец условия сделки нарушил: апартаменты не продал, деньги покупателю не вернул. Покупательница потребовала через суд возврата средств, а также процентов за пользование ее деньгами.

Суд встал на сторону истца. Сделка не состоялась по вине ответчика. Ответчик должен вернуть истцу внесенные средства, а также выплатить проценты за пользование чужими деньгами.

В каких случаях имеет смысл отказаться от заключения предварительного соглашения?

Если вы являетесь участником долевого строительства, мы рекомендуем отказаться от подписания договора о намерениях. Договор об участии в долевом строительстве в большей степени защищает интересы дольщика.

Он попадает под сферу действия Закона «Об участии в долевом строительстве», получает юридическую силу после регистрации в Минюсте. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не в полной мере защищает интересы участников долевого строительства.

Пример заполнения договора о намерениях

Дата и место подписания договоренности

Образец: г. Москва, 25 января 2016 года.

Сведения из паспорта и регистрация сторон

Пример: Виноградов Григорий Васильевич, паспорт серия 26 23 номер 567894, выдан ОВД «Преображенское» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Полбина, д. 70, кв. 25, именуемый в дальнейшем «Продавец» и Моряков Николай Владиславович паспорт серия 26 21 номер 562478, выдан ОВД «Сокольники» города Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Краснохолмская, д. 45, кв. 15, именуемый в дальнейшем «Покупатель» подписали договор на следующих условиях».

Предмет договоренности

Образец: «Предметом настоящего соглашения является заключение соглашения купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Волгина, д. 58, кв. 25, площадью 55 (Пятьдесят пять) квадратных метров. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности. Законность права владения подтверждает свидетельство о праве собственности».

Как оспорить брачный договор? Узнайте тут.

Документы, которые подтверждают, что продаваемый объект действительно принадлежит Продавцу

Пример: «Право владения Продавца подтверждается свидетельством о праве на наследство № 78 АБ 45 06, выданным 23 апреля 2014 г. нотариусом города Москвы и свидетельством о праве собственности 43-АБ 223458, выданным УФРС г. Москвы 25 июня 2014 года».

Цена сделки

Пример: «Стоимость квартиры составляет  6 750 000 (Шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей».

Условие о предварительной оплате

Пример: «Во исполнение настоящей договоренности соглашение Покупатель вносит 150 000 (Сто пятьдесят) тысяч рублей».

Обязанности сторон

Пример: «После подписания договора о намерениях Продавец перестает предлагать свое имущество третьим лицам. Покупатель не имеет права отказаться от покупки квартиры. Если Покупатель отказывается от сделки, аванс остается у Продавца».

Подписи сторон

Заключение

Так нужно ли подписывать предварительное соглашение? Практика показывает, что нужно. Документ помогает защитить интересы обеих сторон. Если документа нет, вы ничего не сделаете, если контрагент откажется от сделки. Поэтому советуем для собственного спокойствия подписать предварительный договор с учетом требований закона.