Составление брачного договора на ипотечную квартиру

Заключение ипотечного брачного соглашения стабилизирует и регулирует имущественные правоотношения между супругами как во время брака, так и после его расторжения. Совместно нажитое имущество делится между супругами, в случае развода — пополам, при отсутствии брачного контракта.

Если супружеская пара желает изменить порядок определения долей ипотечной недвижимости, и определить порядок погашения займа, то для этого потребуется заключить брачный договор на ипотечную квартиру, который отразит следующие пункты:

• порядок внесения первоначального взноса, если он будет внесен одной из сторон (например, родителями одного из супругов), то отмечается соизмеримая взносу, увеличенная доля недвижимого имущества;
• указывается материальная ответственность сторон;
• отражается режим отведения долей;
• порядок погашения ежемесячных платежей;
• отмечаются доли жилья каждого из супругов после расторжения брака;
• указываются изменения определенных долей при рождении детей;
• условия погашения займа за счет материнского капитала и выделение долей детям.

Важные составляющие документа

Брачный договор, согласно ст. 43 СК, реально как расторгнуть, так и заключить в любой момент, по обоюдному согласию супругов. Но ипотечный брачный контракт расторгнуть в любой момент не получится, здесь потребуется обязательное официальное согласие кредитной организации, потому что идет речь о смене заемщика или созаемщика (согласно ст. 391 ГК).

Расторжение договора осуществляется в суде (до момента погашения займа), истцом будет выступать одна из сторон супружеской пары, с привлечением третьего лица — банка кредитора.

Договор признается недействительным, если будет доказано, что подписание было произведено по принуждению, под угрозами либо по предоставлению одной из сторон заведомо ложной информации.

Расторжение договора в одностороннем порядке, возможно, только если:

• один из супругов скончался;
• муж или жена были официально признаны пропавшими без вести либо недееспособными.

Брачный договор для ипотеки составляется в 3-х экземплярах и заверяется, в обязательном порядке — нотариально. Два экземпляра остаются у супругов, а третий хранится у нотариуса. Заключить соглашение по законодательству, по конкретному ипотечному займу, возможно, только после заключения брака.

Документ вступает в законную юридическую силу, только если соблюдены условия:

• зарегистрирован брак;
• нотариально заверен.

Если до приобретения ипотечного жилья, между супругами был заключен брачный договор, в котором не были отражены условия приобретения жилья в кредит, под его залог, то заключается дополнительный контракт, отражающий условия ипотечного кредита и ответственности сторон по нему.

Определенного образца брачного договора для ипотеки нет. В нотариальной конторе должна быть форма стандартного соглашения. Если по каким-то причинам он не устраивает супружескую чету, то проект документа составляет юрист, согласно пожеланиям и условий клиентов.

При составлении контракта, вносятся основные пункты

Как составить брачный договор? При составлении брачного соглашения по ипотечному займу, должны быть учтены и внесены основные пункты:

• кто будет основным заемщиком;
• условия первоначального взноса, какую часть вносит каждый супруг;
• отражение внесения обязательных ежемесячных платежей в период брака и в случае развода;
• указывается, кто оплачивает основную часть кредита и кто платит % по займу;
• кто будет осуществлять расходы по страхованию ипотечной недвижимости, банковской страховки и т. д;
• ответственность стороны прекратившей выполнять свои обязательства перед банком;
• при бракоразводном процессе, будет ли возможность покрытия одного из супругов ипотечных взносов, перед другим;
• кто будет осуществлять раздел недвижимости, при расторжении брака;
• кто уполномочен производить распределения долга, после развода;
• условия изменения определения долей при рождении детей;
• отражены доли приобретаемого жилья (раздельно — единственный собственник, совместно — равные доли, долевое — различные части долей).

Супружеская чета может внести дополнительные пункты, которые не противоречат действующему законодательству.

Если брачное ипотечное соглашение составляется непосредственно в процессе оформления ипотеки, то должны быть внесены конкретные данные:

• полные сведения о недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь и т. д);
• общая сумма займа, порядок погашения;
• если оформляется заем в Сбербанке, то данные кредитной организации (полное наименование, юр. адрес).

Договор регулирует отношения между сторонами, только в материальных, денежных аспектах. Включение в документ пунктов о личных взаимоотношениях — недопустимо.

Распределение долей

Условие раздельной собственности, подразумевает только единственного собственника — одного из супругов. В случае бракоразводного процесса, ипотечная недвижимость отходит именно этому супругу, а второй не сможет никаким образом претендовать на нее.

Если собственник один из супругов, то он и будет являться единственным заемщиком и выплачивать взносы. После развода другой супруг не несет никакой ответственности перед банком.

При совместном владении, оба супруга будут собственниками ипотечного жилья в равных долях.

При бракоразводном разделе имущества, супружеская чета получает равные доли ипотечного жилья, а также и разделяют в равных частях выплаты оставшейся задолженности перед банком.

Долевой режим собственности, подразумевает отделение каждому супругу определенной доли (например, ¼, ⅔ и т. д).

При разводе, супруги получают именно ту часть, которая была указана в ипотечном контракте. Выплаты по ипотечному займу будут распределены пропорционально отведенной доли.

Оформление документа

Для оформления или заверения, ранее составленного брачного соглашения, нотариусу необходимо представить следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личности (паспорта) сторон.
2. Свидетельство о регистрации брака (при оформлении в браке).
3. Свидетельство на право собственности недвижимости, правоустанавливающие бумаги, выписка из гос. реестра, другого имущества, например, автомобиля — ПТС, договор купли-продажи (если таковое имеется).
4. Квитанция об оплате государственной пошлины.
5. Иную документацию, которая подтверждает предоставленную информацию.

Вносить в брачное соглашение пункты, сведения об иной недвижимости, имуществе, находящемся в обременении, залоге — запрещено. Это возможно сделать, только с разрешения кредитной организации.

Регистрация брачного контракта возможна, только в личном присутствии обеих сторон. Удостоверить у нотариуса соглашение представителю одной из сторон, имеющему генеральную доверенность, невозможно.

Ипотечный договор и банковские требования

Заключение брачного контракта между супругами необходимо не только супружеской паре, но и чаще всего является основным условием банка, выдающего долгосрочный заем.

Кредитная организация требует сделать второго супруга созаемщиком, тем самым делая второго супруга солидарным заемщиком.

Но в собственность ипотечную недвижимость получит основной кредитор. Раздел, в случае развода, будет возможен только с разрешения основного заемщика. В случае отсутствия ипотечного соглашения раздел будет производиться в судебном порядке.

Стороны, заинтересованные в подписании документа:

1. Супружеская чета, потому что сразу отражены доли и обязанности перед банком.
2. Кредитная организация, потому что исключается возможность смены основного кредитора.

Оформляя брачный контракт на ипотечное жилье, супруги заранее регулируют правоотношения между друг другом в различных жизненных ситуациях, которые могут произойти в течение длительного срока ипотечного займа.

При наличии такого договора, можно избежать судебных тяжб, при разделе имущества и в выплате остаточного долга банку, при разводе. Точная регулировка в погашении долга, позволит избежать разногласий. Внесение пунктов о получении детьми доли в жилье, могут обеспечить их дальнейшее будущие.

Поэтому подписание брачного соглашения при оформлении ипотеки — это важный и нужный шаг.